ПОДХОД
Продуктово-сервисный подход:
от строительства м² к производству ценности
от строительства м² к производству ценности
В основе философии и методологии ТОК лежит авторский продуктово-сервисный подход, разработанный в рамках исследовательской научной диссертационной работы. Это изменение в представлении о развитии территорий, в основе которого находится переход от традиционного управления недвижимостью к управлению деятельностью, пользовательским опытом и экономикой среды.
В чем суть изменений?
Большинство проектов развиваются в инфраструктурной логике, когда задача сводится к постройке корпуса, сдаче метров, подключению коммуникаций и передаче объекта службе эксплуатации. При таком подходе результат оценивают исключительно по площадям, срокам сдачи и базовой арендной ставке руб/м².
Главный риск подобного подхода в том, что после спада первой волны интереса часть пространств неизбежно пустеет, резиденты становятся хаотичными, а территория начинает генерировать издержки вместо развития.
ТОК смотрит на объект как на продуктово-сервисный портфель, повседневные сценарии наполнения пространства жизнью и управление созданием добавленной стоимости.
Главный риск подобного подхода в том, что после спада первой волны интереса часть пространств неизбежно пустеет, резиденты становятся хаотичными, а территория начинает генерировать издержки вместо развития.
ТОК смотрит на объект как на продуктово-сервисный портфель, повседневные сценарии наполнения пространства жизнью и управление созданием добавленной стоимости.
Метры, сроки стройки, инженерная эксплуатация и базовая рента
Служба АХО и УК
Моно-функциональные помещения и ведомость
Физическая готовность и эксплуатация
04 / Управление
Оператор среды и продуктовая команда
Смешанные режимы использования m2 под продуктовые юниты в 24/7 цикле
Ежедневное производство ценности, частота возврата пользователей, NPS и рост ликвидности
03 / Оценка площадей
02 / Критерий успеха
01 / Главный фокус
04 / Управление
03 / Оценка площадей
02 / Критерий успеха
01 / Главный фокус
Сценарии пользователей, плотность событий, качество резидентов и экономика портфеля
Инфраструктурная логика
Продуктово-сервисный подход
01
Пользовательский внутри стен
Создаем сценарии жизни и работы людей внутри пространства, закладывая их в основу архитектурных и дизайнерских решений.
02
Качество среды для резидентов
Развиваем пространство через выверенный состав резидентов, высокую плотность событий и культуру регулярного взаимодействия.
03
Капитализация на каждом уровне
Формируем добавленную стоимость на всех этапах — от базовой деятельности до сервисной и физической модели.
Продуктово-сервисный подход предполагает сквозное проектирование — от содержательной сути к пространственной форме. В этой модели все три уровня управления находятся в прямой и непрерывной взаимосвязи.
трёхуровневая модель
Как этот подход реализуется на практике:
ТРЕХУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ
03 / Инфраструктура
Исключение любого уровня нарушает целостность пространства. Без продуктов объект рискует остаться пассивным набором квадратных метров, без сервиса теряет резидентов. Одновременное проектирование каждого слоя создаёт единый управляемый контур с прозрачной системой метрик.
Инфраструктура обеспечивает физическое и цифровое воплощение зафиксированных сервисных и продуктовых требований.
02 / Сервис
Сервис переводит эти продукты в действующую операционную систему через клиентские пути (CJM), резидентную политику и стандарты управления.
01 / Продукты
Продукты определяют целевую деятельность объекта, формируя его смысловое ядро и источники добавленной стоимости
Трехуровневая модель выступает прикладным инструментом, который мы последовательно разворачиваем на каждом этапе жизненного цикла проекта. Проходя путь от первичного замысла до операционной зрелости, мы решаем конкретные задачи развития, переводя их в рабочие стандарты, бизнес-процессы, OPEX-экономику и пространственные решения.
Реализация на всём
жизненном цикле объекта
жизненном цикле объекта
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ
На выходе формируется прикладной комплект операционной документации. Мы передаем клиенту три взаимосвязанных пакета решений, готовящих объект к проектированию, строительству, своевременному запуску и долгосрочной капитализации.
В РЕЗУЛЬТАТЕ?
Что получает клиент
РЕЗУЛЬТАТ
01 / Смысловой
пакет
пакет
Формирует фундаментальный каркас проекта, защищающий концепцию от хаотичных правок в процессе реализации и привлекающий ключевых партнёров.
Вектор: идентичность, стратегия и позиционирование
Вектор: идентичность, стратегия и позиционирование
01
Исследование контекста и идентичности — глубокий анализ бизнес-целей, территории, технологий и ограничений стейкхолдеров.
Исследование контекста и идентичности — глубокий анализ бизнес-целей, территории, технологий и ограничений стейкхолдеров.
02
Смысловой манифест — концептуализация единого образа будущего объекта, его якорной деятельности и роли в развитии региона.
Смысловой манифест — концептуализация единого образа будущего объекта, его якорной деятельности и роли в развитии региона.
03
Технико-экономические показатели (ТЭП) — первичное связывание смысловой концепции с пространством и экономикой проекта.
Технико-экономические показатели (ТЭП) — первичное связывание смысловой концепции с пространством и экономикой проекта.
02 / Продуктово - сервисный портфель
Переводит смысловое ядро в просчитанную математику объекта и точные технические задания для архитекторов, дизайнеров и финансистов.
Вектор: Пространство, функции и экономика
Вектор: Пространство, функции и экономика
01
Продуктово-сервисный портфель — проработанный состав ключевых продуктов и сервисов среды.
Продуктово-сервисный портфель — проработанный состав ключевых продуктов и сервисов среды.
02
Финансово-экономическая модель — юнит-экономика, расчет операционных доходов и расходов (OPEX/CAPEX), финансовая оценка эффективности.
Финансово-экономическая модель — юнит-экономика, расчет операционных доходов и расходов (OPEX/CAPEX), финансовая оценка эффективности.
03
Функциональная программа — детальное зонирование, гибридные режимы использования площадей и сценарии распределения потоков.
Функциональная программа — детальное зонирование, гибридные режимы использования площадей и сценарии распределения потоков.
03 / Схема реализации и запуска
Формирует пошаговый план вывода объекта на плановые показатели доходности, создавая структуру операционного управления и правила развития среды.
Вектор: Операционная система, управление и окупаемость
Вектор: Операционная система, управление и окупаемость
01
Резидентная карта — брокеридж-стратегия, правила скаутинга, регламенты отбора резидентов, схема брокериджа и партнерские соглашения.
Резидентная карта — брокеридж-стратегия, правила скаутинга, регламенты отбора резидентов, схема брокериджа и партнерские соглашения.
02
Операционная модель и сервисный стандарт — регламенты работы фронт-офиса, стандарты гостевого опыта и контроля качества (SLA/NPS).
Операционная модель и сервисный стандарт — регламенты работы фронт-офиса, стандарты гостевого опыта и контроля качества (SLA/NPS).
03
Дорожная карта реализации — пошаговый график запуска среды, контрольные рубежи принятия решений и структура команды оператора.
Дорожная карта реализации — пошаговый график запуска среды, контрольные рубежи принятия решений и структура команды оператора.
Внедрение продуктово-сервисного подхода создает системный мультипликативный эффект, последовательно разворачивающийся по четырем ключевым векторам — «Город», «Экономика», «Пространство» и «Человек».
Эффекты применения
подхода для города
подхода для города
ДЛЯ ГОРОДА
Экономика / город
• Увеличение налоговой базы
• Рост частного капитала
• Новые субсидии
• Инвестиции в основной капитал
• Повышение управляемости
• Рост частного капитала
• Новые субсидии
• Инвестиции в основной капитал
• Повышение управляемости
Город / Человек
- Новые рабочие места
- Повышение доходов
- Отток миграции
- Привлечение высококвалифици-рованных кадров
- Рост МСП
Человек / Пространство
- Полицентричный город
- Новые сценарии жизни
- Привлекательные городские центры
- Видимость городских изменений
- Повышение индекса качества городской среды
Экономика / Пространство
- Рост стоимости земли и м²
- Новые сильные девелоперы
- Интенсификация строительства
- Последовательность застройки
- Сбалансированное развитие городской инфраструктуры
Финансовая отдача для городского и регионального бюджетов складывается из постоянного прироста НДФЛ, а также имущественного и земельного налогов.
Мультипликативный эффект проекта создает сквозной поток налоговых поступлений — от стадии инвестиционного девелопмента до долгосрочной операционной деятельности среды.
Бюджетные эффекты
01 / Концепция
Цель этапа: Привлечь инвестиции и ключевых резидентов.
Задачи: Определить целевую аудиторию и набор продуктов, связать продуктовый портфель с финансово-экономической моделью и ТЭП, разработать АГК под экономику объекта.
Услуги и артефакты:
◦ Идея и концепция пространства
◦ Продуктово-сервисный портфель
◦ Задание на з/у и архитектурно-градостроительную концепцию (АГК)
◦ Финансово-экономическая модель
◦ Проект системы управления
Задачи: Определить целевую аудиторию и набор продуктов, связать продуктовый портфель с финансово-экономической моделью и ТЭП, разработать АГК под экономику объекта.
Услуги и артефакты:
◦ Идея и концепция пространства
◦ Продуктово-сервисный портфель
◦ Задание на з/у и архитектурно-градостроительную концепцию (АГК)
◦ Финансово-экономическая модель
◦ Проект системы управления
02 / Строительство
Цель этапа: Удержать концепцию и подготовить операционный контур.
Задачи: Транслировать продуктовые требования в планировки, дизайн и IT-инфраструктуру, заранее сформировать модель операционного управления, провести скаутинг резидентов и подготовить управляющую команду.
Услуги и артефакты:
◦ Резидентная модель и скаутинг
◦ Функциональная программа
◦ Коммерческая модель и брокеридж
◦ Сервисные и операционные стандарты
◦ Подбор и подготовка управляющей команды
Задачи: Транслировать продуктовые требования в планировки, дизайн и IT-инфраструктуру, заранее сформировать модель операционного управления, провести скаутинг резидентов и подготовить управляющую команду.
Услуги и артефакты:
◦ Резидентная модель и скаутинг
◦ Функциональная программа
◦ Коммерческая модель и брокеридж
◦ Сервисные и операционные стандарты
◦ Подбор и подготовка управляющей команды
03 / Запуск
Цель этапа: Сформировать добавленную стоимость и вывести объект на операционную мощность.
Задачи: Развернуть стартовый продуктово-сервисный портфель, настроить клиентские пути (CJM) и работу фронт-офиса, сформировать первичные сообщества пользователей.
Услуги и артефакты:
◦ Продуктовое и содержательное управление
◦ Сервисный менеджмент и гостевой опыт
◦ Коммерческий запуск
◦ Маркетинг и продвижение проекта
◦ Событийное наполнение
Задачи: Развернуть стартовый продуктово-сервисный портфель, настроить клиентские пути (CJM) и работу фронт-офиса, сформировать первичные сообщества пользователей.
Услуги и артефакты:
◦ Продуктовое и содержательное управление
◦ Сервисный менеджмент и гостевой опыт
◦ Коммерческий запуск
◦ Маркетинг и продвижение проекта
◦ Событийное наполнение
04 / Развитие
Цель этапа: Интенсифицировать использование каждого м2 и расширять аудиторию.
Задачи: Балансировать и расширять продуктовый портфель, углублять персонализацию сервисов, оптимизировать OPEX, развивать городские и корпоративные партнерства
Услуги и артефакты:
◦ Анализ и актуализация продуктового портфеля
◦ Управление ротацией резидентов
◦ Привлечение новых инвестиций в развитие
◦ Оптимизация операционных расходов (OPEX)
◦ Развитие комьюнити и партнерской сети
Задачи: Балансировать и расширять продуктовый портфель, углублять персонализацию сервисов, оптимизировать OPEX, развивать городские и корпоративные партнерства
Услуги и артефакты:
◦ Анализ и актуализация продуктового портфеля
◦ Управление ротацией резидентов
◦ Привлечение новых инвестиций в развитие
◦ Оптимизация операционных расходов (OPEX)
◦ Развитие комьюнити и партнерской сети